物业公司管理制度
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（精品）物业公司管理制度
在当今社会生活中，大家逐渐认识到制度的重要性，好的制度可使各项工作按计划按要求达到预计目标。你所接触过的制度都是什么样子的呢？以下是小编整理的物业公司管理制度，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
物业公司管理制度1
1.0目的
通过对员工食堂进行安全、卫生、健康、服务意识和服务质量的管理,保证就餐人员的健康安全和提高饭堂服务的满意度,实现服务员工、服务业主的宗旨。
2.0适用范围
适用于公司开办的员工食堂。
3.0职责
3.1食堂管理员负责制定各岗位操作规程;合理调配食堂人力、物力资源;控制进货质量;核算食堂成本;安排、检查食堂整体的环境、安全事项。
3.2食堂出纳负责管理就餐卡。
3.3食堂仓管负责统计调配进出货物。
3.4食堂检查员负责协助食堂管理员检查食堂整体的环境、安全事项,并负责统计调配进出货物。
3.5食堂各操作岗位执行本岗位操作规程。
4.0作业用具
4.1厨具(锅、铲、菜刀、盘、碗、碟、桶、勺、夹子、贴板、菜框等)
4.2柴油炉灶、液化气炉灶、和面机、压面机、切肉机、冰箱、蒸笼
4.3消毒柜、洗洁精、漂白水、消毒药品
4.4餐桌、一次性餐盒、一次性筷子
4.5工作服、一次性口罩、一次性手套、胶手套、围裙
4.6抹布、扫把、拖把、地刷、垃圾斗、垃圾桶
4.7抽油烟设备、排风机、防滑地毯、'小心地滑'警告牌、灭火器
4.8音响设备
5.0作业流程
5.1食堂管理员每周五编制下周菜单。编制菜单的内容(品种)要适应就餐人员的要求,数量要尽量做到无剩余。存放干货和日用品类的饭堂仓库应经常保持通风,防止食品霉烂变质,存放油类的仓库应做好通风防火设备,库内严禁烟火。饭堂仓库实行专人保管,保管人员要及时掌握库内的物品数量、质量情况,不足时或有变质时应及时通知饭堂负责人分别进行补充和核实并清理。
5.2菜单编制完后,经后勤主管确认报选定的送菜公司进行送菜。选定的送菜公司必须是市政府指定的菜蓝子工程,具备工商、卫生等部门的许可证,能够保证送菜的质量、数量和时间,价格合理,具有良好的信誉,将其列入长期供方,按照《供方控制程序》加以控制。
5.3菜送达后应由饭堂管理员进行数量、质量的检查。发现不合格品或不足量的应立即通知送菜方进行退换或补量。对屡次出现送菜质量严重不符合的应对其重新评定或另选送菜公司。
5.4菜检合格后肉类食品首先由送菜方派人进行初加工。对肉类食品(如肉、鸡、鱼等)不得留有毛屑、鱼鳞、残皮,做到无异味。送菜方派出的粗加工人员必须是身体健康(出具有效的健康证)、责任心强、有一定的厨房工作经验;蔬菜类食品应去根、去表皮、去腐烂枝叶,将菜清洗干净,做到无虫草、无杂物、无异味,并符合切配要求。
5.5菜经初加工、洗净后,切配工按每日菜单进行切配,切配前应将贴板和刀清洗干净,熟食和生食贴板应分开专用,将肉类、蔬菜原料加工成丝、片、丁、块等,尽量做到厚薄均匀、长短一致、不能连刀,完成切配后应将菜置于盆、筐、盘等容器中并放于工作台上,以便取用烹炒。
5.6进入饭菜烹制流程,厨师在点燃柴油炉灶时应先检查有无漏油情况,防止外部起火;点燃液化气炉灶应注意检查有无漏气,防止液化气爆炸伤及人员。使用炉灶时,还应控制冷却水的流量,使用完毕后即时关闭。完成饭菜烹制后应即时关闭风机。厨师应熟悉菜谱,并根据营业情况,合理调配菜的数量、出菜时间,确保菜的出口质量、口味,做到不甜、不咸、不糊,口味适中标准化。
5.7面点师应掌握水面、发面等面的性能及各制作技巧(蒸、炸、烤等),馅料的份量、质量、咸淡等要恰到好处,馅料冰箱内储存时间不得超过48小时,应确保新鲜。
5.8售买饭菜时必须穿着干净的工作服、戴工作帽、一次性手套、一次性口罩,上岗前要洗手,打饭打菜时数量要均匀,计算费用要准确、快速,并熟练操作卡机。
5.9洗碗程序:一刮、二洗、三冲、四消毒;一刮指将碗碟剩菜剩饭刮除干净;二洗指用洗洁精清洗碗碟油污,并放入消毒盆;三冲指将碗碟的油污和洗洁精、消毒水冲洗干净;四消毒指将碗碟放入消毒柜。洗碗时应带防水胶手套,避免洗洁用品直接与人体皮肤接触。清洗时碗碟盘应做到清洁光亮,无油污和剩余杂物。清洗碗碟后的脏水应过滤出剩饭菜,不得将带有饭菜的水倒入排水沟。
6.0员工管理
6.1食堂所有入职员工应持健康证和培训证,并每年定期检查。各类厨师应持相应的`等级证书。食堂所有员工每年体检两次。
6.2服装、鞋帽:根据饮食行业规范制服样式,每人每年配备白色长短袖衣各两套、白色帽子两顶,小洗(自行清洗)每天清洗,大洗(外送清洗)每周清洗两次;每人每月配备一双防滑雨鞋;一次性卫生口罩、一次性手套若干,口罩和手套每人每餐一换。
6.3仪容仪表:男员工发不过耳,鼻毛不外露、不留胡须、女员工发不过肩,不得佩戴首饰,不得纹身、不得有头屑,指甲不超过2毫米,不得穿赤脚穿拖、凉鞋;食堂工作人员须讲究个人卫生,做到勤洗手、勤剪指甲、勤理发、勤洗澡、勤洗衣被、勤换衣;手被弄脏或上卫生间后必须经洗手后方可再工作;有感冒或皮肤出现伤口或化脓感染者应立即安排到与食物接触不到的工作岗位工作或暂时离岗。
6.4食堂所有员工应佩戴员工证,凭员工证出入工作场所,厨房出口处贴警示标识'闲人免进',维修人员、检查人员进入厨房时须由厨房工作人员引领进入。
6.5食堂所有门锁配有两套钥匙,一套由食堂管理员保管,一套由值班人员保管。值班人员在交接班时须将钥匙完整移交并有记录。
6.6食堂实行24小时值班制度,就餐时间外,值班人员应负责检查各进出口房门是否关闭,检查灶口主油管开关是否关闭,检查除冰箱外所有电器是否关闭。
7.0作业用具管理
7.1绞肉机、切肉机、压面机
7.1.1不能湿手插接电源插头和开关。
7.1.2将肉、面放入机器时不能直接用手按压,要用硬物按压。
7.1.3清洗机器时应切断电源。
7.2厨具和餐具须经消毒处理。
7.3炉灶排烟罩每半年清洗一次
7.4使用标有'环保'标记的洗洁精、一次性饭盒、筷子、汤杯等。
8.0环境管理
8.1饭堂要做好防尘、防蝇、防潮、防霉变、防腐烂工作。
8.2就餐开始前应拖干净地面,保持地面的卫生。对重要地方应铺设防滑地毯,同时在饭堂进出入口设置明显的小心地滑'警告牌。
8.3就餐时,卫生清洁人员应及时把餐桌和地面上的垃圾清理掉,保持就餐环境的卫生。
8.4烹制饭菜时,排风机、抽油烟机应保持正常工作,防止火灾隐患。油烟排放应进行分离处理,
8.5每餐烹制或制作完毕应将厨房地面卫生彻底打扫干净,保证厨房的卫生。厨房内应定期进行消杀工作,防止有害细菌产生或传染。
8.6消杀管理
8.6.1蟑螂每周消杀一次。
8.6.2食堂配备应八台灭蝇灯作为日常蚊蝇消杀措施。
8.6.3联合广场管理处环境组放置粘鼠板、老鼠药,及时清理、更换。
8.7食堂垃圾清理由专门垃圾清倒公司负责清理。每日的剩饭剩菜由专人送至禽畜养殖点作为饲料,食堂管理人员不定期对禽畜养殖点进行实地考察。地沟排放的废油废水由联合广场管理处统一处理。对有污染环境或散发异味的垃圾要及时分开清理。
8.8节水节电
8.8.1公共区域照明控制:根据就餐人数分组控制灯光开启,做到人少开少、人走即关。
8.8.2作业区域照明控制:做到人走灯灭,作业完毕后关闭相关用电器。
8.8.3大功率的用电器(电炉、蒸锅、汤锅、空调)在确保食物煮熟的前提下,不得人为延长使用时间。汤锅工作时间为早晨8:30-10:00;经理餐厅空调开启时间为周一至周五7:00-8:00、11:30-12:30、17:30-18:30。
8.8.4洗菜、洗碗时控制水流量,杜绝长流水现象,对漏水的笼头应及时进行修理,减低水资源的流失率。同时,还应尽量做到水的二次利用(如洗地、洗防滑毯、洗拖把)。
9.0仓库、油库管理
9.1食堂仓库实行专人管理,存放干货和日用品类的饭堂仓库应使存量为保证正常运作的最低限量,并经常保持通风,防止食品霉烂变质。仓库管理人员要及时掌握库内的物品数量、质量情况,不足时或有变质时应及时通知饭堂负责人分别进行补充和核实并清理。
9.2油库管理
9.2.1地面铺沙20公分,能够吸收两桶油量。
9.2.2配备一个悬挂式自动干粉灭火器,三个手提式灭火器。
9.2.3配备一个14公分换气扇。
9.2.4油库钥匙由专人保管,每次加油由专人负责。
10.0异常情况处理
10.1切配时发生割伤手脚时,情节轻利用就近止血药品和纱布进行止血和包扎。如伤势严重应在进行止血同时立即送往医院就治,并上报公司。
10.2发生油锅起火时,如火势轻应选用就近的灭火器材进行初期火灾的扑灭。如火势较大,无法控制时,应立即隔离附近可燃物,并进行灭火,同时立即报火警和上报公司领导。
10.3发生油管或燃气管破裂造成漏油漏气时应立即通风或清扫,同时通知燃油管道公司进行维修。
10.4当饭堂地面发生不慎饭菜倒地造成地面打滑时,在进行清扫的同时应放置警告牌,在清理完毕前提醒人员绕道而行,以防摔伤。
10.5当发生食用饭堂食物有不良反应时,应立即停止出售相关物品,并把人员送往医院检查,查找原因。
11.0记录
物业公司管理制度2
第一条、 根据公司《章程》规定和精细化管理要求，为进一步规范会议内容和程度，提高公司的办公质量和工作效率，建立健全决策机制，提升公司运营水平，特制订本制度。
第二条、 会议要求：
一、 会议应根据实际工作需要召开，着眼于有效沟通、协调公司内部各方面关系、解决问题、安排部署工作。
二、 会议应注重质量，提高效率。会前应做好充分准备，做到充分沟通，心中有数；对议而不决的事项提出解决的原则与方法；嘲笑地类会议力求精干、高效，工作进展和安排应明确、具体、量化，杜绝空谈和形式主义。
三、 讲求实效。会议议定的事项、布置的工作任务、提出的办法措施，与会人员要按照职责分工传达、贯彻，落实，力求取得具体成果。
四、 严格会议纪律。会议主办部门应加强会议管理，做好会议安排；与会人员应认真准备、准时参会，不得缺席或指定他人代表，确因个人紧急事务需要请假的，须向会议主持人请假，同时指定专人代为参会。
第三条、 本制度适合于公司及稳中有降部门的工作会议和专业会议，如公司领导工作例会、总经理办公会、公司销售例会、公司专项会议、部门例会等。
第四条、 公司各类会议及其安排如下：
一、 公司领导工作例会
（一）公司领导工作例会每月召开一次，于每月的第一个工作日上午召开。
（二）公司领导工作例会出席人员为公司领导成员，列席会议人员为各部门负责人；会议由总经理主持，总经理因故不能出席时，授权公司其他领导成员主持。
（三）公司领导工作例会的主要内容是：会议主持人通报重要事项；各部门负责人报告本部门上月工作情况，对照上月会议安排，逐条逐项检查落实完成情况，提出需要 协调解决的问题和工作建议，提出本月工作安排方案；与会人员讨论有关事项；会议主持人安排和部署下周公司整体工作并宣布议定事项。
（四）公司领导工作例会由办公室负责组织和记录，议定事项形成《公司领导工作例会会议纪要》，由办公室起草，经办公室主任审核后，由总经理或主持会议的其他公司领导签发。
二、 总经理办公会
（一）总经理办公会不定期召开，由总经理根据需要决定召开，总经理办公会议题如有意见或建议，可在会前提出。
（二）总经理办公会研究决定公司重大事项，主要内容：
1. 审议公司的发展战略、中长期规划、年度计划，审批重大投资项目、资产重组和对外合作项目；
2. 审议决定公司年度财务预算和内部利润分配方案及弥补亏损方案；
3. 审议公司业绩考核、薪酬分配方案和基本工资制度；
4. 研究公司内部管理体制、组织机构设置与调整方案；
5. 研究公司重大改革方案和部署；
6. 审议通过公司重要规章制度；
7. 研究决定公司生产经营和管理中的重大问题；
8. 讨论公司年度工作报告，听取公司各部门的工作汇报；
9. 总经理认为应研究审议的其他问题。
（三）总经理办公会参加范围为：公司领导成员；根据会议议题，公司相关部门负责人参加。总经理主持会议；总经理办公会议出席人员为公司领导成员，列席会议人员为各部门负责人。
（四）总经理办公会议定事项形成《总经理办公会纪要》，由办公室根据会议记录起草，报总经理签发。
（五）总经理办公会讨论的有关文件原则上会前要求送与地人员阅研。
（六）总经理办公会的材料、记录、纪要均为公司涉密文档，由办公室妥善保存，并于下一年度的二月底前归档。查阅会议材料、记录、纪要须经公司办公室主任批准。
三、 公司专项会议
公司专项会议是公司领导依据公司工作部署和要求，按照工作分工或受总经理委托，就专项工作召开的办公会议。
专项会议由总经理或其他公司领导成员召集和主持，有关部门负责人参加。
会议由专项工作主办部门负责组织和记录，办公室配合。会议议定事项形成《专项会议纪要》，由专项工作主办部门起划，经办公室审核，报主持会议的公司领导签发。
四、 公司销售例会
（一）公司销售例会每月召开一次，于每月的25日至次月5日之间召开，具体日期由销售总监决定。
（二）公司销售例会由销售总监主持，销售部经理、销售主管和区域销售专员、销售助理、电话销售专员参加，总经理根据需要出席。销售总监因故不能出席时，授权销售经理或销售主管主持。办公室负责人列度会议。
（三）公司销售例会的主要内容是：会议主持人通报公司总体市场情况；销售部经理或销售主管总结公司当月销售工作情况；提出本月工作安排方案；区域销售专员、销售助理、电话销售专员汇报上月工作情况，提出本月工作方案；与会人员讨论有关事项；会议主持人对下一工作月度销售工作进行预测，研判行业发展趋势及销售工作的对策，宣布下月销售工作安排；总经理通报重要事项并提出工作要求。 公司销售例会期间，销售总监与管区域销售专员个别谈话，进行指导，销售部、销售主管参加；同期，由销售部经理或销售主管主持，对销售人员进行培训、考试和考核。
（四）公司销售例会由销售部负责组织和记录，议定事项形成《公司销售例会纪要》，由销售部起划，经销售部经理或销售主管审核后，报销售总监或其他会议主持人签发，副本送办公室备案。
五、 部门例会
（一）部门例会，由各部门自行安排，或由各部门负责人根据工作需要决定，但必须服从公司统一安排，开会时间、参会人员等，不得与公司会议冲突。
（二）部门例会由各部门负责人主持，该部门全体员工参加。
（三）部门例会的主要内容：部门负责人传达公司会议精神，通报公司近期总体工作安排和面临的问题；每名员工汇报上月工作情况，提出工作中遇到的困难和问题、解决建议和本月工作安排；与会人员讨论有关事项；部门负责人提出部门下周工作要点、具体安排和有关要求。
（四）部门例会由部门负责人指定一名员工负责记录，会议记录应载明会议主持人、议题、发言概要、工作要点及时限要求。
六、 公司及部门其它临时性会议，另外安排确定。
第五条、 会议计划与统筹
一、 每月28日前，办公室应与各部门协调确定下月计划召开的各类公司级会议，统一报总经理审批后，会同公司领导工作例会、部门例会，编制《公司月度会议计划》，于月底发放给公司领导和各部门负责人。
二、 凡办公室已列入《月度会议计划》的会议，如需改期，或遇特殊情况需安排的临时会议时，会议主办部门应提前2天完成会议提议和报批手续，并报请办公室调整会议计划。未经办公室同意，任何人不得随意打乱正常会议计划。
三、 会议安排的原则为：小会服从大会，局部服从整体，临时会议服从例会。各类会议的优先顺序为：总经理办公会、公司领导工作例会、公司销售例会、部门会议。
因处置突发事件而召集的'紧急会议不受本规定限制。
第六条、 会议准备
一、 会议通知遵照以下规定：
1、已列入《月度会议计划表》的会议，月中无调整的，不再另行通知，由会议主办部门按计划表直接通知参会人员；
2、属下列情况之一者，按“谁主办，谁通知”的原则进行会议通知：
（1） 未列入月度会议计划而临时提拟的会议；
（2） 虽然已列入月度会议计划，但需对会议议题，需准备的会议资料、会务安排等作特别说明；
（3） 其它主办人认为应另行通知的情况。
3、会议通知期一般应提前一天以上通知对象为与会人和会务服务提供部门；
4、会议通知形式一般为电话通知。但需对会议议题、需准备的会议资料，会务安排等作特别说明的会议，应以会议通知单进行书面通知。
二、 会议的其它准备工作遵照以下规定：
1、会议主办部门应提前准备好会议资料（如会议议程议题、提案、汇报材料、计划草案、决议决定草案、与会人应提交资料等）；落实并布置会场，准备好会议所需的各种设施、用品等；
2、公司召开的公司级会议会务服务统一归办公室负责。
3、各部门召开会议需用公司会议室的，应向办公室书面提出，由办公室统筹安排。
第七条、 会议组织
一、 会议组织遵照“谁主办、谁组织”的原则
二、 会议主持人须遵守以下规定：
1、主持人应不迟于会前5分钟到达会场，检查会务落实情况，做好会前准备。
2、主持人一般应于会议开始后，将会议的议题、议程、须解决的问题及目标，议程推进中应注意的问题等，进行必要的说明。
3、会议进行中，主持人应根据会议进行中的实际情况，对议程进行适时、必要的控制，并有权限定发言时间和中止与议题无关的发言，以确保议程顺利推进及会议效率。
4、属讨论、决策性议题的会议，主持人应引导会议作出结论。对须集体议决的事项应加以归纳和复核，适时提交与会人表明意见；对未议决事项亦应加以归纳并引导会议就其后续安排统一意见。
5、主持人应将会议议决事项付诸实施的程序、实施部门、达成标准和完成时限等会后跟进安排向与会人员明确。
三、 参会人员须遵守以下规定：
1、应准时到会，并在《会议签到表》上签到；
2、会议发言应言简意赅，紧扣议题；
3、遵循会议主持人对议程控制的要求；
4、属工作部署性质的会议，原则上不在会上进行讨论性发言；
5、遵守会议纪律，与会期间应将手机调到振动或将手机呼叫转移至部门另一未与会人处，原则上不允许接听电话，如须接听，请离开会场；
6、做好本人的会议纪录。
四、 会议记录。
公司各类会议均应设专用 记录本进行会议记录并确定专人负责记录。会议记录应遵守以下规定：
1、以专用会议记录本做好会议的原始记录及会议考勤记录，根据需要整理会议纪要；
2、会议记录应尽量采用实录风格，确保记录的原始性；
3、对会议已议决事项，应在原始记录中括号注明“决议”字样；
4、会议原始记录应于会方当日、会议纪要最迟不迟于会议次日呈报会议主持人审核签名；
5、负责会议考勤记录，并报会议主持人核准；
6、做好会议原始记录的日常归档、保管工作，及时将经主持人核准的《会议签到表》的考勤记录报考勤人员。
五、 会议纪要和会议记录的发放、传阅、归档：
1、公司级会议纪要的发放或传阅范围由会议主持人确定，并由办公室存档备查；
2、各部门的会议记录，由本部门常设会议记录员负责日常归档、保管，同时将一份副本送办公室统一归档备查；
3、会议记录为公司的机要档案，保管人员不得擅自外泄，其调阅应严格按照公司文档管理制度和保密制度的有关规定执行。
第八条、 会议跟进
一、 会方决议、决策事项需要会后跟进落实的，按照部门职责分工由主办部门跃进落实，
会议主持人另有指定的，从主持人指定 ；
二、 会议跟进的依据以会议决议、纪要及会议原始记录为准；
物业公司管理制度3
1、负责部门的文件撰写、整理工作;
2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的'各类来文;
3、负责办理各类外来人员的出入证件;
4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录;
5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案;
6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密;
7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书;
8、通过各种媒介做好宣传工作;
9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动;
物业公司管理制度4
1、总则
为了规范本公司各项收费工作的管理,完善收费记录等基础会计工作,加强对公司收费工作的会计监督,结合本公司的实际情况,特制定本规定。
2、物业公司收费管理规定
第一条收费内容:
1、物业管理费;
2、水电费;
3公摊水电费;
4、电梯费;
5垃圾费;
6、收视费;
7、租赁中介费;
8、代办服务费;
9、装修押金;
10、租金收入;
11、家政服务费;
12、停车费(含固定车位费和临时停车费)
13、维修费(含维修材料费维修服务费)
14、其他临时收费项目等。
第二条收费工作的分工
1、固定费用及其他有偿服务项目:如物业管理费、水电费、公摊水电费、电梯费、垃圾费、收视费、租赁中介费、代办服务费、装修押金、场租收入及其他临时收费项目收费工作均由财务出纳收取。
2、停车费:由小区门岗当班人员负责收取。
3、家政服务费:由提供家政服务的工作人员收取。
4、维修费:由工程部维修人员收取。
第三条收费操作规定
1、收费单据的管理
1)收款票据、发票,由物业公司统一印制(或购买)、由会计统一管理,各收费点按需领用;
2)建立专门的票据领用登记本,发放时做好票据编号、领用时间、领用部门、领用人等相关登记;
3)填制收款票据前要仔细查询相关记录及资料,正确计收业主已交的各时期的各项费用,做到正确无误。
4)收款票据必须按号码顺序使用,不可跳号。
5)所有已使用完的收款票据,及时交回会计处核销,未能及时核销的,财务不予发放新收款票据。
6)所有作费的收款票据必须联数齐全,不可缺联,否则视同已收款处理,无法界定收费金额时,每张收费单据按200元对当事人进行处罚。
7)业主可凭收据在一个月内到财务部换取发票,所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致,用以换取发票的收据作为发票记账联的附件,留财务部统一保管。
8)对于需要先开发票后付款的业主,出纳根据收费通知单开具发票,并在财务部做好登记,款项入账后核销。
2、收据填写要求:
1)据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写,不得弄虚作假,做到准确无误。
2)字迹清楚,不得涂改。如有错误,全部联次盖作废章或写明作废字样,再另行开具。
3)全部联次一次填开,上下联的内容金额一致。
3、收费操作程序
a、固定费用收费项目的收取
1)会计于每月5日前根据相关文件及管理情况确认当月应收金额,打印应收清单,并签名确认后,通知物业管理员进行崔缴。
2)办理业务时,出纳根据需收费项目据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写,不得弄虚作假,做到准确无误。
3)字迹清楚,不得涂改。如有错误,全部联次盖作废章或写明作废字样,再另行开具。
4)全部联次一次填开,上下联的内容金额一致。
b、临时停车费用的收取
1)所有出入小区的外来车辆,门岗工作人员均应做好来访登记,凡在小区内滞留超过10分钟的外来车辆,应按规定收取停车费。
2)门岗工作人员在收取临时停车费的同时应在相应的专用票据的'存根联背面记录好相应的车牌号码,收费日期,以便了随时抽查。
3)所有停车费收取必须开据发票或专用收据(物业公司印制),如发现有收费业且未给客人提供票据的,第一次处罚100元,第二次给予开除处理。
4)对于临时停放车辆一般采用按天收取的方式,如凭当天收费单据出入小区,仅收取一次费用。对于过夜车辆,按收费规定收取费用。
5)门岗收费工作人员在开据收费单据收妥停车费后,应提醒客人凭此单据当天出入小区免费。
6)门岗工作人员应于每日17:30前,将当天收取的款项交到出纳处。节假日收取的费用须在节假日后的第一个工作日早8:30之前上交财务部出纳。
7)每次上交所收费用时,要附带交款汇总表,列明收费项目及收费金额,并出纳当面核对清楚,交款人与财务部出纳在汇总表上签字确认,做为出纳入帐依据。
c、家政服务的收取
1)接到需要提供家政服务的请求时,出纳开据收费单据,通知家政服务人员到财务领取收费单据,并上门服务。
2)完成服务时,应要求业主在收费单据上签字确认,并收妥款项。
3)收费单据一式三联,第一联财务联,第二联客户联,第三联家政服务人员留存。
4)如遇业主不在现场情况,费用无法现场收取,工作人员在班次结束后,或财务下班前,务必将当日收费单据提交给财务,以便进行相应的登记及崔收工作。
5)家政服务人员应于每个工作日17.30前,将当天收取的款项交到出纳处。
6)出纳员当面核对无误后,在收费单上签字确认,并将第三联交还家政服务人员。
d、维修费的收取
1)接到报修电话时,做好相关登记工作,并开据相关维修工作单。报修工作单一式三联,第一联财务联,第二联客户联,第三联工程部留存。
2)工程部维修人员根据现场维修情况,确认需收取的维修服务费用,同时将维修服务费用填入相应维修工作单上,并连同维修材料费用一并收取。所有维修工作单完成后,必须请业主签字确认,否则财务无法确定收费项目是否属实。
3)如遇业主不在现场情况,费用无法现场收取,工程维修人员在班次结束后,或财务下班前,务必将当日维修单提交给财务,以便进行相应的登记及崔收工作。
4)工程维修人员应于每个工作日17.30前,将当天收取的款项交到出纳处。
5)出纳员当面核对无误后,在收费单上签字确认,并将第三联交还工程维修人员。
3检查与控制
第一条对于所有进入小区的车辆收费情况实行抽查式管理,如查某月某日,车牌号码为xxxx的外来车辆是否实行了收费,只需查验相应日期的收费单据即可。
第二条所有收费单据的使用每个班次应做好交接班登记,此项工作很重要,关系到责任明确的事宜,如无法明确相应责任的,由所有相关工作人员同共承担,并追究主管领导责任。
第三条物业公司会计每月对出纳现金进行盘点,将盘点情况做好书面的登记,经双方签字确认,并报集团财务总监。
第四条出纳应对门岗收费点(临时停车费)的收费工作进行检查监督,对于有不符合收据发票使用规定
及收款规定的行为,应及时上报。
第五条物业会计每月须与集团公司核对往来款,并签署对帐单,确保双方帐务清楚。
第六条物业公司财务应对门岗收费点领用、缴销票据及时核检,发现问题应及时上报有关领导。
4其他财务工作规定
第一条每月末会计编制物业费及各类服务费欠费一览表,上报经物业公司负责人签字确认后上报集团财务部,总结催收款工作。
第二条妥善保管未用的发票和收据,对用完的发票及收据存根联妥善保管,便于日后查证;
第三条若业主提出搬迁、装修、转售等服务要求时,审批前要先核实欠款情况。
第四条经领导审批确定执行的各项物业服务收费标准,由原件由物业会计存档备查。
第五条所有已交房的售房合同,复印件必须交财务存档。
物业公司管理制度5
一、物业管理公司资质
参与学校物业管理的公司必须是深圳市注册的专门从事物业管理的公司，并持有国家贰级以上物业管理资质证书。进驻学校的物业管理公司须加强对员工职业道德教育，员工必须统一着装，身体健康，仪表端庄。
二、物业管理公司职责
（一）安全保卫
负责学校范围内及大门周边的安全保卫和维护秩序工作。实行24小时安全防范巡视，对辖区内安全保卫工作及外围治安情况监控。24小时对人员出入实施管理、检查和控制。在学生上、放学时间，大门岗增设1—2名人员，做好学生进出校门秩序维护工作，对迟到学生情况协助学校做好登记。对校园内机动巡查，负责安全保卫工作，严防不法行为的发生。
（二）设备管理
负责校园内的公共设施、设备的运行、管理和维护。
（三）消防管理
负责校园内的全部消防设施、设备的使用和管理及校园内火灾的报警和救助工作。落实消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、
灭火器材、喷淋、消防栓的作用、位置和操作方法。检查校园内所有灭火器材的有效期和数量，并负责及时更换、补充。每月进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，发现问题即时报修。
（四）卫生保洁
提供校园内的保洁服务，包括公共外围、走廊、楼梯、大堂、会议室、办公室、功能室、卫生间等区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运及除“四害”等，含物料：保洁工具、清洁剂、垃圾袋等。
（五）绿化养护
负责校园内的绿地、花木的`养护（包括浇水、排水、修剪、施肥、松土、除杂、杀虫、肥料、药品、工具等），确保校园美观。定期对室内绿植物进行施肥、淋水及清洁，确保的绿色植物有强劲的生命力。协助做好重大节日、重要活动的绿化美化工作。
（六）安排一名主任在校负责协调后勤管理工作。
三、学校职责
（一）学校提供办公场所，提供必要的值班室和值班人的临时住宿用房。
（二）按时缴纳物业管理服务费用。
（三）支持物业管理公司依法或依合同规定内容所进行的管理。
（四）对物业管理公司的管理实施监督检查，每学期全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，有权终止合同。
（五）向物业管理公司提供和移交相关的物业资料，并在物业管理期满时予以收回。
（六）对物业管理公司以书面形式提出的合理化改进建议及相关物业管理要求。
物业公司管理制度6
为确保本小区车辆安全，为住户提供良好的车辆保管服务，特制订本规定。
（一）本小区停车场实行日夜24时值班制度，由本小区保安部负责管理，车辆随时可以进出、停放。
（二）本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆出入证进入停车场。
（三）本地下车库分固定车位和临时停车位，固定车位是向本住宅区业主提供，临时停车位是供非本住宅区车辆停泊使用。
（四）固定车位按市物价局规定的封闭停车库价格收取车位费，临时停车位按市政府临时停车收费标准收费。
（五）车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，征得管理员同意后方可进入，司机须向管理人员交验该车的有效证件，由管理人员发给停车证，并登记停车牌号、车辆牌号、进入时间、外表配件是否齐全，以备停车场查阅之需。
（六）车辆停放：车辆停放时必须服从管理人员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其它车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调好防盗系统到警备状态，车内物品及停车证必须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。
管理员应指挥车辆停放，察看车辆有无上锁、有无破损，如有破损，应知会车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的'按照交通法规中乱停车辆的有关规定给予处罚。
（七）驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车证，管理员核对牌号后，收回停车证，车辆方可驶离。
（八）管理中值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉、不得离开停车场，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求给予满足。
物业公司管理制度7
合同管理是物业管理企业管理的一项重要内容,搞好合同管理,对于公司经济活动的开展和经济利益的取得,都有积极的意义。各级管理人员及其他有关人员,都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合,共同努力,搞好公司以'重合同、守信誉'为核心的合同管理工作。
1.目的:为规范公司合同的管理,防范与控制合同风险,有效维护公司的合法权益,根据《合同法》及其它有关法规的规定,结合公司的实际情况,制订本制度。
2.适用范围:公司对外签订的各类合同、协议、约定、等合同类文书均适用本制度。补充协议、补充约定、合同附件等原合同的补充类文书是原合同的必要组成部分,从属于原合同,同样适用本制度。
3.职责
3.1董事长负责标的3万以上合同的审批签署;
3.2公司总经理受董事长委托负责标的3万以下合同的审批签署;
3.3公司总经办负责公司各类合同的管理工作,具体职责是:
3.3.1负责在有需要情况下介入各类合同的谈判工作。
3.3.2负责制定销售、采购合同统一文本;
3.3.3负责对合同专用章、合同统一文本、法人授权委托书的发放和管理;
3.3.4负责各职能部门/项目提交的各类合同的合法性、可行性、有利性审查;
3.3.5负责合同纠纷的处理;
3.3.6负责合同的档案日常管理;
3.3.7负责本制度的监督执行。
3.4职能部门/项目负责各类相关业务的合同谈判。
4.合同的签订
4.1所有合同必须由公司签订,任何职能部门、项目、分公司等不得擅自签订合同。
4.2签订合同前须审查的资料:
4.2.1必须审查对方当事人的主体资格,如营业执照、法人机构代码证、身份证明文件等。
4.2.2资信能力、履约能力,如资产证明、信誉纪录、企业规模和状况、相关的资质证明等。
4.3合同的审批
公司签订的合同,必须经公司总经理审批。
4.3.1具体权限如下:
4.3.1.1一般情况下合同由董事长授权总经理审批。
4.3.1.2标的超过3万元的由董事长审批。
4.3.1.3标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。
4.3.2合同原则上由经办部门/项目负责人具体经办,拟订初稿后必须经相关职责部门、品质督导部、总办、总经理(董事长)审阅后按合同审批权限签署。
合同审查的要点是:
4.4.1.1合同的合法性。包括:当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。
4.3.2.2合同的严密性。包括:合同应具备的条款是否齐全;当事人双方的权利、义务是否具体、明确;文字表述是否确切无误。
4.3.2.3合同的可行性。包括:当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件;预计取得的经济效益和可能承担的风险;合同非正常履行时可能受到的经济损失。
4.3.3根据法律规定或实际需要,合同还应当视情况是否呈报上级主管机关鉴证、批准,或报工商行政管理部门鉴证,或请公证处公证。
4.4不得与没有独立承担民事责任的组织签订合同,也不得签订与法人履约能力明显不相符的经济合同。
4.5公司出具授权委托书委托员工签订合同的,该员工为公司委托人。公司委托人,可以在公司授权范围内代表公司签约。公司委托人必须对本企业公司负责。若公司委托人超出委托权限签约,造成公司损失的,公司将按照有关本制度有关规定处理。
4.6签订合同必须贯彻'平等互利、协商一致、等价有偿'的原则和'价廉物美、择优签约'的原则。任何人对外签订合同,都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨,决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利,违者依本制度有关规定严惩。
4.7合同的形式:除即时结算付清款项的合同外,一律采用书面合同,并必须采用统一合同文本。
4.8合同的内容应符合以下要求:
4.8.1当事人的情况:记载清楚合同当事人的名称(个人的要写姓名和身份证号)、地址、联系方式,合同抬头、落款、公章以及对方当事人提供的资信情况载明的当事人的名称、住所应保持一致。
4.8.2合同标的:合同标的应具有唯一性、准确性,买卖合同应详细约定规格、型号、商标、产地、等级等内容;服务合同应约定详细的服务内容及要求;对合同标的无法以文字描述的应将说明材料如图纸等作为合同的附件。
4.8.3数量:合同应采用国家标准的计量单位,约定标的物数量,无法约定确切数量的应约定数量的确定方式(如电报、传真、送货单、发票等)。
4.8.4质量:有国家标准,部门行业标准或企业标准的,应约定所采用标准的代号;化工产品等可以用指标描述的产品应约定主要指标要求(标准已涵盖的除外);凭样品支付的应约定样品的产生方式及样品存放地点。
4.8.5价款或报酬:价款或者报酬应在合同中明确,采用折扣形式的应约定合同的实际价款;价款的支付方式如转帐支票、汇票(电汇、票汇、信汇)、托收、信用证、现金等应予以明确;价款或报酬的支付期限应约定确切日期或约定在一定条件成就后多少日内支付。
4.8.6履行期限、地点和方式
履行期限应具体明确定,无法约定具体时间的,应在合同中约定履行期间的方式;
合同履行地点应力争作对本方有利的约定,如买卖合同一般约定交货地点为本公司仓库或本公司的住所地;约定具体地名的应明确至市辖区或县一级;
买卖合同在合同中应约定交付的手续,即合同履行的标志,如托运单、仓库保管员签单等。
4.8.7合同的担保
合同中对方事人要求提供担保或本方要求对方当事人提供担保的,应结合具体情况根据《担保法》的要求办理相关手续。
4.8.8合同的解释
合同文本中所有文字应具有排它性的解释,对可能引起歧义的文字和某些非法定专用词语应在合同中进行解释。
4.8.9保密条款
对技术类合同和其他涉及经营信息、技术信息的合同应约定保密承诺与违反保密承诺时的违约责任。
4.8.10违约责任
根据《合同法》作适当约定,注意合同的公平性。
4.8.11合同纠纷解决的约定:为了方便公司控制诉讼成本,合同纠纷统一约定由公司所在地的法院、仲裁委员会处理。
4.9签订合同的工作程序:
4.9.1签订合同前,经办人员或公司指定的其他谈判人员应按照本制度4.2条对对方当事人的有关情况进行审查,并复印对方当事人所有的相关资料如法人营业执照及专业资格证书等留存。
4.9.2销售、采购合同,由主办业务人员与对方当事人商谈后拟好合同条款,附合同会签表报审批,由总经公编写合同编号并加盖合同专用章,必要时,由总经理指定责任人员对合同进行合法性审查。
4.10
.3除销售、采购合同以外的合同由总经理指定责任人员会同相关部门与对方当事人进行商谈,拟好合同条款,附合同会签表报批,审批程序按照本制度4.3规定执行,合同审批通过后再经公司签章生效。
4.10.4若合同要经过政府有关部门登记才生效的,或者法律、行政法规规定应当办理批准登记手续的合同,合同成立后由总经办依法及时办理。
4.10.5合同正式签订后,合同文本及有关材料复印件除经办人自行保管外,应当随合同及相关资料的原件和会审表交存公司总经办备案。
5.合同的履行
5.1公司及所属分公司应当按照合同约定全面履行自己的义务,并随时督促对方当事人及时履行其义务。合同的经办员工应当负责公司依约履行合同,因工作疏忽导致公司违约的,公司将按照本制度有关规定追究经办人的责任。
5.2在合同履行过程中,对本公司的履行情况应及时做好记录并经必须做好对方确认工作。
其中,履行销售合同交付货物时应由对方当事人签署一式二份的收货单,一份留存对方,一份交销售部门备查。向对方当事人交付增值税发票时应由对方当事人出具收条。
履行采购合同付款时应由对方当事人出具收款收据或收条,公司原则上只开具限制性抬头的转账支票,不允许以现金形式支付。
5.3在履行合同过程中,经办人员若发现并有确切证据证明对方当事人有下列情况之一的,应立即中止履行,同时及时书面上报总经办处理,并报总经理。
5.3.1经营状况严重恶化;
5.3.2转移财产,抽逃资金,以逃避债务;
5.3.3丧失商业信誉;
5.3.4有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形;
5.4债权债务的定期确认和发生重大变动时的确认;
5.4.1在常年合同特别是常年销售、采购合同履行过程中,经办人员应定期对帐,确认双方债权债务;
5.4.2在对方当事人发生兼(合)并、分立、改制或其他重大事项以及本公司或对方当事人的合同经办人员发生变动时,应及时对帐,确认合同效力及双方债权债务。
6.合同纠纷的处理
6.1合同双方在履行过程中发生纠纷时,应首先根据法律和公司规定,按照实事求是的原则,由经办人、有关业务部门与法律顾问,与对方当事人平等协商解决;经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。
6.2合同双方在一定期限(一般为一个月)内无法就纠纷的处理达成一致意思或对方当事人无意协商解决的,经办人员应及时书面报告总经办和总经理,并拟定处理意见,报总经理决定。
对方当事人涉嫌合同诈骗的,应立即报告总经办和总经理。
6.3公司决定采用诉讼或仲裁处理的合同纠纷,以及对方当事人起诉的,相关部门应及时将合同的签订、履行、纠纷的产生及协商情况整理成书面材料连同有关证据报总经办。
6.4处理合同纠纷的原则:
6.4.1坚持以事实为依据、以法律为准绳,法律没规定的,以国家政策或合同条款为准。
6.4.2以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后,应及时与对方当事人友好协商,在既维护本公司合法权益,又不侵犯对方合法权益的基础上,互谅互让,达成协议,解决纠纷。
6.4.3因对方责任引起的纠纷,应坚持原则,保障我方合法权益不受侵犯;因我方责任引起的纠纷,应尊重对方的合法权益,主动承担责任,并尽量采取补救措施,减少我方损失;因双方责任引起的纠纷,应实事求是,分清主次,合情合理解决。
6.4.4合同纠纷的提出,加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间,应在法律规定的时效内进行,并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。
6.5凡由总办处理的合同纠纷,所有相关职能部门及项目必须主动提供下列证据材料:
6.5.1合同的文本(包括变更、补充、解除合同的协议),以及与合同有关的附件、文书、传真、图表等;
6.5.2送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证;
6.5.3货款的承付、托收凭证,有关财务帐目;
6.5.4产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告;
6.5.5有关方违约的证据材料;
6.5.6其他与处理纠纷有关的材料。
6.6对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书、上级主管机关的处理意见、仲裁书、判决书、裁定书、调解书等,在正式生效后,应复印若干份,分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执,各职能部门/项目应由专人负责该文书执行的`了解或履行。
6.7对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的,承办人应及时向主管负责人汇报。
6.8对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的,可向人民法院申请执行。申请执行统一由总经办处理。在向人民法院提交申请执行书之前,有关部门应认真检查对方的执行情况,防止差错,并把有关情况及时报告总经办。执行中若达成和解协议的,应制作协议书并按协议书规定办理。
6.9合同纠纷处理或执行完毕的,应及时通知有关职能部门/项目,并将有关资料汇总归档以备考。
7.合同的变更、解除
7.1公司的合同变更、解除,按照合同签订程序报原审批人员批准。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准登记等手续的,应依法及时办理。
7.2变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前,原合同仍有效,仍应履行,经双方一致同意停止履行的除外。
7.3合同的变更、解除的有关规定:
7.3.1在合同履行期间由于客观原因需要变更或者解除合同的,须经双方协商,重新达成书面协议,新协议未达成前,原合同仍然有效,必须继续履行。公司收到对方当事人要求解除或变更的通知书后,应当在规定的期限内作出书面答复。
7.3.2存在下列情形之一的,公司可以单方解除合同,经办人应当及时向公司合同的审批程序原审批人员报告情况。
7.3.2.1因不可抗力致使不能履行合同的;
7.3.2.2在履行期限届满之前,对方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
7.3.2.3对方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
7.3.2.4对方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的;
7.3.2.5法律规定的其他情形。
7.4变更或解除合同的,应当采用书面形式(包括书信、电报)。
8.合同档案的日常管理
8.1本公司实行二级合同管理,公司总经理办公室全面负责公司的合同原件管理,相关职能部门/项目留存合同的复印件。总经理办公室会同有关职能部门/项目认真做好合同管理的基础工作。具体如下:
8.1.2.1建立合同档案;
8.1.2.2建立合同管理台帐;
8.1.2.3填写'合同情况月报表'。
8.2公司的公章专人管理,公司的空白合同、授权委托书也由专人管理,公司所有合同、授权委托书均由总办统一登记编号、经办人签名,并记录领取情况,业务人员不得随身携带合同专用章或已盖章的空白授权委托书、空白合同出外,特殊情况由总经理批准的除外。
合同专用章、盖章的空白合同、授
权委托书、已签订的合同有遗失的,应及时向当地公安机关报案,并登报声明。
8.3合同有关的送货回单,增值税发票收据以及业务往来传真、信函、对帐单等资料,职能部门/项目应自行保管好;重要资料应将原件交总经办随合同保管。
8.4合同经办人员与本公司终止劳动关系前应把有关材料及空白合同、名片、委托书移交完毕,经总经办和有关部门确认后方可办理有关手续。
合同经办人员与本公司终止劳动关系或因其他原因发生变更的,总经办应在情况发生当日二周内书面告知各有关单位。
9.考核与奖惩
9.1公司、所属各项目全体职员应当严格遵守本制度,有效订立、履行合同,切实维护公司的整体利益。总经办负责本制度执行情况的监督考核。
9.2对在合同签订、::履行过程中发现重大问题,积极采取补救措施,使本公司避免重大经济损失以及在经济纠纷处理过程中,避免或挽回重大经济损失的,予以奖励。
9.3合同经办人员出现下列情况之一,给公司造成损失的,公司将依法向责任人员追偿损失:
9.3.1未经授权批准或超越职权签订合同;
9.3.2擅自为他人提供合同专用章或盖章的空白合同,授权委托书;
9.3.3应当签订书面合同而未签订书面合同;
9.3.4工作疏忽导致公司违约造成损失的。
9.4合同经办人员出现下列情况之一,给公司造成损失的,公司酌情向有关人员追偿损失:
9.4.1因工作过失致使公司被诈骗;
9.4.2公司履行合同未经对方当事人确认;
9.4.3遗失重要证据;
9.4.4发生纠纷后隐瞒不报或私自了结或报告避重就轻,事发后没有立即报告公司的按隐瞒不报处理;
9.4.5合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书遗失未及时报案和报告;
9.4.6其他违反公司相关制度的。
9.5公司职员在签订、履行合同过程中触犯刑法,构成犯罪的,将依法移交司法机关处理。
9.6以上未明晰奖罚的行为均通过年度绩效考核体现。
10、附则
10.1本制度由广州xx物业管理有限公司总经办负责解释。
10.2本制度由总经理批准后生效,自颁布之日起执行
物业公司管理制度8
第一节管理原则
为保证员工的饮食安全和提供员工的生活质量,做到在吃饱的前提下尽量吃好,杜绝浪费,把食堂管理工作有条不紊的开展下去。
第二节食堂卫生
一、食堂工作人员应保持着装整洁,做到勤洗手、剪指甲,勤换、勤洗工作服,在工作中必须系围裙、带帽子,每年进行一次健康检查,无健康合格证者,不准在食堂工作。
二、厨房用具,按使用功能进行分类,并定期对厨房进行消毒。
三、食品生熟分开,菜刀、按板必须消毒,避免交叉污染。
四、餐具等必须每餐进行消毒,分开就餐,洗手后就餐。
五、厨房和用餐场所,除每天由食堂工作保持清洁整理外,就餐者不得随意丢弃剩饭剩菜。
六、非食堂工作人员不得随意进入厨房。
第三节食物采购
一、每天由食堂工作人员购买食品,保证食品的质量,并且公布购买食品的数量、金额等。
二、计划采购,严禁采购腐烂、变质食物,防止食物中毒。
三、控制好采购金额和数量,做到不超支,不浪费。
第四节财务管理
一、食堂伙食费用一般采用由财务部门先预支,月底在结算的方式,由财务负责帐务处理。
二、一般由食堂工作人员根据就餐数量每周向财务借支当周伙食费,并将上周的使用情况进行对帐,确保不超支。
三、不包伙食费的,有财务按实际就餐数量和金额月底收取伙食费。
四、因休息或个人原因未吃者,不退还伙食费。
五、伙食费采用专款专用,不得挪用,保证食堂工作的`正常开展。
六、食堂伙食当日公布,帐目每月公布一次。
第五节就参管理
一、食堂就餐的人员仅限公司工作人员。客餐必须经行政人事部报餐。(报餐时间为9:00)
二、除保安人员外其他人员每天必须按时间报餐,未报餐者一般不得就餐。
未
三、外来客人如需要就餐者必须报告批准后,方可就餐,并作好就餐登记。
四、报餐时间上午9:00,下午3:00,就餐时间上午:12:00,下午6:00,保安上班人员可视工作情况进行变动。
五、按秩序就餐,不得拥挤喧闹,爱护公物,相互礼让。
第六条其他工作
一、食堂工作人员按时开膳。每天制定一次食谱、早、午、晚餐品种要多式样,提高烹调技术,改善员工伙食。对因工作需要不能按时就餐和临时客餐,可事前有预约和通知。
二、做好安全工作。使用炊事械具或用具要严格遵守操作规程,防止事故发生;易燃、易爆物品要严格按规定放置,杜绝意外事故的发生;食堂工作人员下班前,要关好门窗,检查各类电源开关、设备等。管理员要经常督促、检查,做好防盗工作。
三、当出现停水、停电、停气等影响食堂工作时间,应积极组织排除困难,尽量保证按时开餐。
物业公司管理制度9
1、贯彻“预防为主，防消结合”的方针，指定防火责任人和义务消防员，其职责是：
1.1认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识;
1.2组织逐级防火责任制，落实有关防火措施;
1.3经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患;
1.4监护动火作业;
1.5管理消防器材设备，定期检查，确保各类消防器材和装置处于良好状态，安全防火通道(包括走廊、楼梯)要时刻保持畅通;
1.6定人、定时、定措施，同时组织制订紧急状态下的疏散纲要;
1.7接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。
2、实行用户防火责任制，各业主为当然防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。
3、消防区及楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。
4、不得损坏消防设施和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通风设施。
5、严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，严禁燃放烟花、爆竹。
6、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的'家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用电器，要经常保持清洁，切勿留有油渍，切勿明火试漏。
7、大厦内商铺必须按每30平方米(建筑面积)配备一只灭火器(小于30平方米配备一只，大于30平方米配备2只以上)，并放置于易于取用的固定位置。
8、大厦范围内不得燃烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物品，烟头及火柴要随时弄熄。
9、用户进行室内装修，需要增设电器线路时，必须保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路;装修材料应采用不燃或阻燃材料，并按规定每50平方米(建筑面积)配备一只灭火器，如使用易燃或可燃材料的，必须经市消防管理机关批准，按规定进行防火处理，并按每100平方米(建筑面积)配备3只灭火器。
10、需要进行烧焊等动火作业的，应向物业公司提出申请，经批准做好防护措施后，在专人监护下，方可作业。
11、发生火警时，应立即告知物业公司或拨火警电话119，并关闭电气开关、燃气阀门和门窗，迅速离开大厦;用户及其他人员应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。
12、各用户应服从消防管理人员的管理，不得刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防管理人员行使职权。
物业公司管理制度10
1.0目的
规范合同的评审、签署、履约跟进、归档管理工作程序,确保公司利益、信誉得到保障。
2.0适用范围
适用于物业管理公司所有合同的管理工作。
3.0职责
3.1总经理负责公司所有合同的签署及重要合同的评审。
3.2人事行政部负责本项目合同审核、监管及归档(包括员工劳动合同)。
3.3各部门负责人负责合同的履约执行。
4.0程序要点
4.1合同管理的范围:包括对外提供服务的合同和对外委托服务的合同。
4.1.1对外提供服务的合同,包括以下几类:
(1)开发/建设单位或业主委员会委托进行物业管理的合同;
(2)投标书;
(3)对外租赁合同;
(4)公司承诺提供的常规服务和管理合同;
(5)顾客(业主、住户或其他委托方)委托公司进行采购、安装、修缮、装修、贮存、检修、保养、清洁、搬运及其他有偿服务的合同;
(6)公司车库、车棚、车位使用或泊车合同;
(7)其他对外提供服务的合同。
4.1.2对外委托服务的合同,包括以下几类:
(1)采购合同;
(2)招标合同;
(3)劳动合同;
(4)公司委托顾客(供应商或其他受委托单位)进行采购、安装、修缮、装修、贮存、检修、保养、清洁、搬运等合同;
(5)其他须进行对外委托服务的合同。
4.2合同的形式包括以下几种形式。
4.2.1书面的和非书面的。
4.2.2协议或其他法规性文件的规定和要求。
4.2.3规范合同和格式合同。
4.2.4口头承诺。
4.2.5招、投标书。
4.3合同的制定。
4.3.1一般情况下由合同的执行部门负责制定,其内容包括以下条款:
(1)标的;
(2)数量和质量(或工作内容);
(3)价款或酬金;
(4)履约期限、地点方式及其他履约条件;
(5)合同终止条件;
(6)违约责任;
(7)专用合同约定的其他必要条款。
4.3.2各种合同若有合同范本,可依照合同范本填写或修改各项条款。
4.4合同的评审。
4.4.1评审权限:
(1)标的在10万元以下的合同,由总经理委托分管副总经理组织合同执行部门及人事行政部经理进行评审;
(2)标的在10万~50万元的合同,由总经理组织有关人员进行评审;
(3)标的在50万元以上的合同,由董事会进行评审。
4.4.2评审内容。
(1)对外提供服务合同的评审内容:
公司的履约能力;
顾客提供的价格;
合同的风险;
合同的条款是否明确;
合同是否合法;
合同的社会效益;
其他需要评审的内容。
(2)对外委托服务合同的评审内容:
分供方的履约能力;
分供方提供的价格;
分供方的信誉;
分供方提供服务的售后服务;
合同的条款是否明确;
合同是否违法;
合同的风险;
合同履约监控能力;
其他需要评审的内容。
4.5合同的签署与生效。
4.5.1合同经评审合格,由总经理签署。非书面的合同除外。
4.5.2经总经理签署的合同按印章管理规定办理盖章审批手续。
4.5.3所有书面合同均须加盖公司印章,合同页数在一页以上的必须加盖骑缝章。
4.5.4经签署并加盖公司印章的合同正式生效,须公证的合同,经公证后生效。
4.5.5公司承诺提供常规服务和管理的合同签署与盖章形式不受以上条款的限制。
4.5.6生效的合同原则上一式四份,公司与顾客各两份,需进行公证的须报公证机关一份备案。
4.6合同的编号与归档。
4.6.1书面合同统一进行编号,编号的方法按档案管理的规定办理。
4.6.2一般情况下书面合同由公司人事行政部统一归档(经总经理审批同意,由其他部门保管的.除外),归档方法按档案管理的有关规定办理。
4.6.3公司归档合同原件,合同履行完毕或需分阶段付款的,报财务部存档一份,部门需按合同条款监督顾客履约的,按档案管理的有关规定办理复印审批程序后,由部门负责人保管一份复印件。合同执行完毕后,须将合同返还公司归档。
4.6.4合同条款涉及保密事项的,有关部门均承担保密责任。
4.7合同的履约。
4.7.1对外提供服务的合同,由提供合同服务的部门负责履约,重要的合同由总经理或人事行政部监督履约。
4.7.2对外委托服务的合同,由合同执行部门监督分供方履约,重要的合同由总经理或人事行政部监督履约。
4.7.3合同执行部门须将合同履约阶段性情况向总经理汇报,重要合同须以书面形式汇报。
4.7.4公司监控所有书面合同(员工劳动合同除外)的履约进度,对违反合同进度的及时向总经理汇报。
4.7.5合同履约完毕,对重要合同的执行效果再次进行评审。
4.8合同的变更与废止。
合同双方不能履约或不能完全履约或合同中须变更废止情况出现需进行合同条款变更或废止时,由合同执行部门向人事行政部提出合同变更申请,人事行政部按合同评审程序跟进评审变更条款或废止合同,重要合同由总经理直接组织变更条款或废止合同。
4.9合同的续约。
合同期满且需办理续约的,由合同执行部门按合同要求提前通知人事行政部,由人事行政部经理按合同评审程序跟进评审,重要合同由总经理直接组织合同评审。
4.10合同的统计。
每年12月31日前,由人事行政部对书面合同进行清查统计,写出专题报告。专题报告内容
包括:合同清单,履约完成情况,存在或需跟进的问题等报总经理审阅。总经理给出批示意见,由人事行政部按总经理批示意见办理。
5.0相关记录表格
5.1《合同台帐》文件编码:cd/jy/qr/006
5.1《合同评审表》文件编码:cd/jy/qr/007
6.0相关支持性文件
物业公司管理制度11
为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。
一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，严格履行自己的职责。
二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理。
三、做到按时上下班。
严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。
四、对无视公司工作纪律，屡次违反，将调离其本人工作岗位或待岗学习。
五、严禁打架斗殴，聚众闹事。
六、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假。
八、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办。
九、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止。
奖惩制度
奖励：
一、对完成年度工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由集团公司进
行统一表彰。
二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。处罚：
一、工作迟到或早退10分钟以内处罚10元，10分钟以上处罚20元；30
分钟以上者按旷工处理（30分钟以上为半天，1小时后为一天）。
二、旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资；旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。
三、无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。
四、严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。
五、严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月1日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表。
考勤制度
一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到不早退。
二、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。
三、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。
四、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予以补休，可适当安排提前1小时下班，但不能推迟上班时间。
五、考勤记录要于次月1日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交。
财务管理制度
一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。
二、向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。
三、每月10日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。
四、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。
五、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。
水、电工管理制度
一、由专人负责对水、电的'日常管理和维修养护。
二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。
三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。
四、水、电管理员要定期查抄水、电表，编制每月水、电的收费、损耗情况。
五、严格控制小区内水、电、暖的损耗情况，随时查处偷水、电等现象，维护
全体业主的合法权益。
六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给予修复，最迟不能超过24小时。
七、水、电、暖管理员设备房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象。
八、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过两天。
九、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
保安队的职责
一、在集团、公司的领导下，维护物业小区治安秩序，保障小区内居民的生命财产安全，为居民创造一个安全、舒适的居住、生活环境。
二、认真做好防火、防盗、防抢劫工作，确保小区内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损，确保小区的安全。
三、对小区内的居民做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣传工作。
四、负责管理好小区内交通秩序。
五、完成领导交办的其他临时性和特殊性任务。
环卫保洁工管理制度
一、保洁人员服从领导、听从指挥，认真执行公司制定的各项规章制度。
二、坚守岗位，行为规范。
三、环卫保洁工作要求：
1、生活垃圾每天清运2次，保持垃圾桶和果皮箱清洁。
2、小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫，绿地内不得有人为性垃圾，路灯每月清洁1次。
物业公司管理制度12
为保持干净整洁,使住(用)户享有优雅舒适的生活环境,结合管辖区实际情况,特制订本制度。
(一)清扫保洁队员应热爱本职工作,培养良好的职业道德和敬业精神,不怕苦、不怕脏、不怕累,用辛勤汗水赢得社会的尊重和承认。
(二)严格执行清扫保洁工作程序,按时完成各项任务,并按规定质量标准检查验收。
(1)每天清扫行车道路两次,上下午各一次。
(2)每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。
(3)每天清运垃圾一次。电梯间、楼梯每周擦抹两遍。
(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。
(5)每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次,主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。
(6)每季度疏通沙井一次。
(三)完成规定清洁任务后,应在区内认真巡查保洁,制止破坏环境卫生的`行为。
(四)业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞,必须在24小时内处理完毕。
(五)保洁员在当班时间发现不卫生现象时,应立即予以清除,如工作量过大,应向领导报告,组织保洁员进行清除。
(六)认真使用、保管各种清洁工具、机具,不得随意乱放,以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具者,要照价赔偿。
(七)严格遵守劳动纪律,按时上、下班,上班时不得无故离开工作岗位,不得无故旷工,请病、事假须得到上级批准。
(八)注意仪容仪表,上班时应穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短裤上岗。
(九)符合下列条件之一者,将给予嘉奖、晋升:
(1)对搞好清扫保洁队管理,提高服务质量有贡献者。
(2)在服务工作中,创造优异成绩者。
(十)违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者,将按规定给予警告、停职直至开除的处理。
物业公司管理制度13
1.0目的
为树立良好的公司形象，规范员工统一着装，特制定本管理制度。
2.0适用范围
本规定适用于唐山**物业服务有限公司全体员工工服的管理。
3.0职责
3.1人力行政部负责员工的工服的统筹管理及工服制作。
3.2库管员负责发放保管，应准确把握发放和库存工服数量和质量；在工服不足时及时补充（指保安服装）。
3.3库管员负责验收和执行物品管理的各项规定（含补充服装时型号数量的统计）。
3.4各部门主管负责人负责监督执行，并对本部门工服负责。
4.0工服的管理
4.1以人力行政部的正式入职单为依据，填写《员工工服领取登记表》
4.1.1人力行政部在填写《员工工服领取登记表》时，必须注明每件或每套工服的购置价格。
4.2物业公司总经理、副总经理、及各物管处经理和总公司各部门经理每人交纳1000元人民币；其它管理人员（含物管处副经理、经理助理、各部门主管）每人交纳500元人民币；保安员每人交纳服装押金600元人民币；商管员员工交纳服装押金500元人民币；客服部员工交纳服装押金300元人民币；维修部（含各种运行工）、保洁员、绿化员每人交纳200元人民币；其它总公司员工根据层级比照交纳。
4.3 员工工服的支领、退还、押金缴纳方式与折旧年限
4.3.1总经理、副总经理、各部门及各物管处经理工服支领标准及折旧年限
职位
物业公司总经理、副总经理、各物业管理处经理、总公司各部门经理
物品
黑色西服2套、白色长袖衬衣2件、白色半袖衬衣2件、黑色单皮鞋1双、黑色棉皮鞋1双、
备注
领带（蓝色或浅灰色暗花）自备
押金
在工资内扣除并开具押金收据
折旧年限：所有物品折旧年限均为3年。
4.3.2各物管处副经理及各部门主管工服支领标准及折旧年限
职位
各物业管理处副经理、各部门主管、物业管理处经理助理
物品
黑色西服2套、白色长袖衬衣2件、白色半袖衬衣2件
备注
黑色皮鞋及领带（蓝色或浅灰色暗花）自备
押金
在员工工资内扣除并开具押金收据
折旧年限：所有物品折旧年限均为3年。
4. 4. 3 保安员工服支领标准及折旧年限
职位
保安员
物品
黑色或藏蓝色制服2套、长袖靠色衬衣2件、半袖白色衬衣2件、黑色易拉得领带2条、黑色三接头皮鞋1双、黑色军钩（棉）皮鞋1双、迷彩服2套、()黄胶鞋（训练用）2双、武装带1条、保安专用半身棉服1件、高筒雨靴1双、雨衣1件
备注
1.武装带、高筒雨靴和雨衣离职时必须交还公司
2.所有所需交回物品，必须清洗干净
押金
员工上岗前缴纳
折旧年限：保安专用半身棉服、高筒雨靴和雨衣的折旧年限为
5年，其他物品的折旧年限3年。
4.3.4客服部员工工服支领标准及折旧年限
职位
客服部（含物业管理处人力资源、行政、文员及总公司文员等相应岗位）
物品
黑色夏季套装2套（下半身裙装、上半身半袖衬衣）、职业套装2套（下半身长裤、上半身长袖衬衣）、领结2个
备注
押金
在员工工资内扣除并开具押金收据
折旧年限：所有物品的折旧年限均为3年。
4. 4. 4 环境保洁部员工工服支领标准
职位
环境保洁部员工
物品
女员工：红色或米黄色T恤和深蓝色宽松运动裤2套、 天蓝色或深蓝色工作服套装2套、棉背心1件、遮阳帽1顶、橡胶底布鞋2双、橡胶底棉鞋1双、中筒雨靴1双、雨衣1件
男员工：米黄色或天蓝色T恤和深蓝色宽松运动裤2套、天蓝色或深蓝色工作服套装2套、棉背心1件、遮阳帽1顶、橡胶底布鞋2双、橡胶底棉鞋1双、中筒雨靴1双、雨衣1件
备注
1.夏季室外作业人员可配发草帽。
2.中筒雨靴和雨衣在离职时必须交还公司。
3. 所有所需交回物品，必须清洗干净
押金
在员工工资内扣除并开具押金收据
折旧年限：棉背心、中筒雨靴、雨衣的折旧年限为5年，其他
物品折旧年限3年。
4.4.5 工程维修部员工工服支领标准及折旧年限
职位
工程维修部员工
物品
夏天：半袖工程套装2套；冬季：冬季工程套装2套、工程用半身防寒服1套；绝缘鞋（单鞋2双、棉鞋1双）、高筒雨靴1双（普通员工）、绝缘雨靴1双（电工专用）、雨衣1件
备注
1.高筒雨靴和绝缘雨鞋在离职时必须交还公司
2.所有所需交回物品，必须清洗干净
押金
在员工工资内扣除并开具押金收据
折旧年限：工程用半身防寒服、高筒雨靴、绝缘雨靴的折旧年
限为5年，其他所有物品的折旧年限为3年。
4.4.6商管员工服支领标准及折旧年限
职位
商管员
物品
黑色西服2套、白色长袖衬衣2件、白色半袖衬衣2件
备注
黑色皮鞋及领带（蓝色或浅灰色暗花）自备
押金
在员工工资内扣除并开具押金收据
折旧年限：所有物品的折旧年限均为3年。
4.4.7播音员及公司其他女性文员工服支领标准及折旧年限
职位
播音员及公司其他女性文员
物品
黑色夏季套装2套（下半身裙装、上半身半袖衬衣、领结两个）、职业套装2套（下半身长裤、上半身长袖衬衣）
备注
押金
1.在员工工资内扣除并开具押金收据
2.押金标准与客服部标准一致
折旧年限：所有物品的折旧年限均为3年。
4.4.8员工工服的折旧计算方法及其他规定
4.4.8.1 折旧费用：实际的`购置价格÷折旧年限的月份和×员工实际工作年限的月份和 。
例如：一员工在本公司申领了一套价值360元，折旧期为3年的工服，该员工在公司工作2年零3个月，主动离职。该员工在离职时
可支领服装折旧费用为360元÷36个月×27个月=270元。
4.4.8.2 折旧期从工服申领到位的日期开始计算，到员工将工服上缴至公司的日期截止（一个月内累计工作不足15天含15天不予计算折旧月份；一个月内累计工作超过15天不足30天按整月计算。）
4.4.8.3 员工主动离职，按此办法执行；员工被动离职视情况而定。
4.4.8.4 在试用期内员工主动离职，公司将不退任何费用；员工被动离职视情况而定。
5.0着装标准
员工着装标准按***（唐山）房地产开发有限公司之《员工行为规范》之相关规定执行。
6.0本规定由人力行政部负责解释和修订。
7.0本规定自公布之日起执行，同时废止原有规定及口头规定。
物业公司管理制度14
1）消防检查包括对消防器材、设备、装修、通道、易燃易爆物品及房屋用途改变的检查，也包括用电、用气安全和动火作业的检查。
2）各项目的消防责任人同时为消防检查人。同时，消防责任人的工作必须随时接受相关部门与公司领导的检查。
3）检查项目见《消防系统检查项目》。
4）项目负责人安排保安班或机电班对灭火器每季度进行一次检查，并按规定时间更换或补充，不允许过期存放。
5）根据《消防系统检查项目》的规定进行检查，检查时必须作好详细记录，对于不符合要求的，应尽快整改。
6）对物业区域（物业区域）内的公共地方的用电、设备、线路应每月检查一次，并作好详细记录。对存在隐患的地方，要及时维修或通知有关部门处理。
7）对任何私拉乱接管线的'行为，一经发现，给予制止，并发出违章整改通知书，限期整改，对拒不整改者，按有关规定强制执行和处罚。
8）严格执行装修审批制度，凡是动火作业，须得到消防机关和物业公司批准方可施工，物业公司应做好登记和全过程的监督工作。
9）积极配合有关供气、供电、消防机关做好消防检查工作。
10）值班人员应每天对公共通道进行检查，及时清理堵塞物品，和易燃易爆物品，保持通道顺畅。酒楼、卡拉OK、餐厅、商场、地下室等重点防火部位应增加巡查次数。对把房屋改变原用途的，责令业主恢复原批准用途。
11）秩序维护员应按规定制止人员携带易燃易爆物品进入物业区域。
物业公司管理制度15
1.目的
通过制订管理员工作规程,从而使管理员的各项工作得以正常而有序的进行。
2.适用范围
适用于客服中心管理员。
3.职责
3.1负责业主房屋装修时的巡视检查工作;
3.2负责对楼宇空置房屋的管理;
3.3监督楼宇内的清洁、保安、维修、园艺等工作的开展;
3.4协助对业主档案进行管理,掌握住户基本情况及做好住户的调查、巡访工作;
3.5对本楼宇住户当面咨询和投诉等事项进行处理;
3.6负责楼宇内各标识的使用和维护管理;
3.7做好对住户信件、报刊等的分发工作;
3.8对小区业主/住户综合费用的催缴;
3.9积极配合搞好社区文化活动和办好小区宣传栏以及各类通知、通告等的张贴;
3.10负责楼宇的每日巡查,发现问题及时协调相关部门处理;
3.11协助工程维修队对空调安装进行管理;
3.12协助对业主房屋相关遗留问题的跟进、协调和处理;协助工程维修队做好业主验房工作;
3.13积极处理有关本岗位的报事内容,同时协调监督本楼宇其它报事申报内容的完成情况,每周对报事情况进行统计分析;
3.14协助前台做好对业主的接待与服务工作;
3.15协调住户间的关系,并及时处理住户间的纷争;
3.16对客户特约服务请求协调相关单位/部门完成;
3.17做好管理处与住户之间的沟通,加强物业法规知识宣传。
3.18协助对楼宇水、电、气、通讯、有线电视等设施的巡视检查。
4.工作程序
4.1费用的收缴
4.1.1费用包括
4.1.1.1物业管理费
4.1.1.2水、电、气等公用事业费;
4.1.1.3有偿服务费
4.1.2流程
收银员计费-在缴费清单上打印出当月各项费用---片区管理员做好缴费通知---业主和住户到收费中心缴费---未按时缴费的由管理员发出催缴通知书。
4.1.3费用拖欠的处理办法
4.1.3.1对已收到催缴通知的业主但仍未及时缴费的,由管理员发出限期缴费通知,并通知滞纳金已开始计算;
4.1.3.2限期内仍不缴费的,管理员应主动上门访问,询问业主不缴费的原因和事由,管理员应做好耐心的解释和说明,若业主对物业管理有什么不满意的地方,应向其道歉并询问业主的真实想法;
4.1.3.3管理员上门访问催缴仍不能解决问题的,助理应亲自上门拜访并妥善协调处理业主和住户不缴费的原因。若业主无正当理由拒缴费,应讲明不缴费的利害关系;
4.1.3.4仍然拒不缴费的,客服中心应会同管理处主任协商解决办法。
4.1.4协助收银员做好月、季、半年、年度的'收费情况统计工作,并将统计情况报助理和管理处主任;
4.1.5每月自来水等公用事业费及特约服务费收缴应达到100%,物业管理费收缴率达到95%以上。
4.2装修管理
4.2.1装修巡检
4.2.1.1负责每天进行一次辖区所有住户装修巡检,查验是否有违反装修规定的地方,并认真填写《装修巡检表》,装修管理规定参见《装修管理作业标准规程》、《住户手册》之相关规定;
4.2.1.2对装修巡检时发现的违反装修规定的地方,要求施工方现场整改,如出现重大违规(如破坏承重墙、外立面、厨卫防水层等),则应填写《装修违规整改通知单》,递交业主处理;
4.2.1.3每周星期六上午,将统计后的业主房屋装修及验收情况报助理;
4.2.2装修验收
4.2.2.1会同工程队,做好装修完工后的检查验收工作,填写《装修审批及竣工验收表》并请业主和施工负责人签字;
4.2.2.2将装修相关资料表格整理后归档保存;
4.3标识的使用和设置
4.3.1标识类别;
4.3.1.1楼栋号标识;
4.3.1.2楼层标识;
4.3.1.3门牌号标识
4.3.1.4进出入口标识;
4.3.1.5电梯标识
4.3.1.6信报箱标识;
4.3.1.7公共区域的设施,如:游泳池、运动场、中心广场、游乐设施等的标识;
4.3.1.8办公区域标识;
4.3.1.9其它标识,如紧急情况下的状态标识等;
4.3.1.10安全标识;
4.3.1.11道路标识。
4.3.2标识使用对象
4.3.2.1高层楼宇;
4.3.2.2会所;
4.3.2.3公共区域及公共设施、设备;
4.3.2.4商务中心;
4.3.2.5办公区域;
4.3.2.6在巡检过程中发现的需设置的临时标识;
4.3.3负责以上标识拟定,使用和放置,并负责对其进行维护管理;
4.3.4增设标识应填写《标识使用清单》报上级审核,经批准后使用;
4.3.5每日对辖区标识检查2遍,并做好记录。
4.4投诉处理
参照《业主和住户投诉处理作业规程》
4.5熟悉掌握所管理片区内住户基本情况
4.5.1所住户数,各住户家庭成员构成情况、户主姓名、特长、爱好、职业及工作单位等;
4.5.2住户产权归属及其变化情况;
4.5.3房屋租赁及租金情况;
4.5.4房屋结构及质量状况;
4.6巡访和回访
4.6.1积极做好对住户的巡访工作,主动上门为孤寡老幼、残、病等住户提供服务,调动住户参与小区管理,与住户建立和维持良好的关系,听取业主和住户关于物业管理的意见及建议,并做好《巡访记录》工作,确保每日对辖区内住户进行全面巡访一次;
4.6.2回访:实施管理处组织的业主意见征询活动,通过回访的方式对业主和住户评价做真实性与可靠性检验,同时验证业主对服务质量是否满意。回访方式一般以问卷方式进行,向业主发放《征询意见调查表》、《住户问卷调查表》,同时注意调查表的回收,确保调查表的回收率在70%以上。回访时间一般安排在收缴管理费时进行或根据工作需要安排进行。
4.7巡查
参照《楼宇巡查管理作业规程》。
4.8空置房屋的管理
参照《空置房管理作业规程》。
4.10社区文化活动的参与
4.10.1协助做好小区宣传栏内容的布置,主要是物业管理政策、法规等业主和住户关心的内容。
4.10.2配合组织社区活动的筹备工作,如场地布置、设施设备的准备、并向业主/住户发出活动通知,做好业户的接待、组织安排工作,同时注意形象礼仪。具体要求参见每次活动方案;
4.10.3认真配合做好现场秩序维护;
4.10.4配合做好活动结束后的现场清理工作;
4.10.5做好每次活动的信息反馈收集。
4.11特约服务受理
4.11.1当面或电话受理业主/住户和前台接待转交的特约服务请求,并做好详细登记;
4.11.2根据请求内容派发相关部门或机构进行受理;
4.11.3做好特约服务质量的跟踪;
4.11.4每月28-30日协助前台接待对特约服务开展情况进行统计分析,并将统计情况上报。
4.12积极配合前台接待做好投诉及维修工作有效率及处理及时率的月报表工作。
5.相关文件和质量记录
5.1《业主和住户投诉处理作业规程》
5.2《巡访、回访记录表》
5.3《缴费通知单》
5.4《费用催收通知单》
5.5《装修巡查表》
5.6《装修违规通知书》
5.7《装修审批及竣工验收表》
5.8《业主投诉记录表》
5.9《空置房屋登记表》
5.10 《空置房屋巡查签到表》
5.11 《空置房屋巡查记录表》
物业公司管理制度
